Il mercato immobiliare in Francia sta attraversando un periodo di segnali contrastanti. Da un lato, i volumi delle transazioni tornano a crescere rispetto al minimo osservato negli ultimi anni. Dall’altro, il credito immobiliare si complica nuovamente: la produzione di prestiti e il numero di crediti concessi sono in calo su base annua, mentre i tassi risalgono.
Comprendere questi movimenti richiede di guardare oltre i titoli principali sui prezzi al metro quadro.
Credito immobiliare in Francia: la ripresa frenata dai tassi
Quando i tassi di credito immobiliare risalgono, la capacità di indebitamento delle famiglie diminuisce meccanicamente. A parità di rata, l’importo che una banca accetta di prestare oggi è inferiore a quello concesso un anno fa.
La soluzione più comune consiste nell’allungare la durata del prestito. Questo allungamento consente di mantenere una rata sostenibile, ma gonfia il costo totale del credito pagato per tutta la durata del rimborso.
L’effetto sul mercato è paradossale: i prezzi si mantengono perché gli acquirenti rimangono tecnicamente solvibili, mentre il loro potere d’acquisto reale è diminuito. Per seguire le notizie su Ventes Immo, questa tensione tra tassi e durate costituisce il filo conduttore del mercato da diversi mesi.
I primi acquirenti senza un apporto significativo sono i primi a subire questo inasprimento. Da parte degli investitori, le strategie divergono: alcuni rinviano i loro progetti, altri approfittano del contesto per negoziare i prezzi di vendita al ribasso.
DPE e coefficiente elettrico: cosa cambia per gli alloggi riscaldati elettricamente
Hai già notato che un alloggio classificato F o G al DPE si vende con uno sconto significativo? La diagnosi di prestazione energetica pesa oggi direttamente sul prezzo di vendita. Un’evoluzione normativa potrebbe però modificare l’etichetta di alcuni beni, senza che siano stati effettuati lavori.
Il coefficiente di conversione dell’elettricità deve passare da 1,9 a 1,7 il 1° gennaio 2027. Concretamente, un alloggio riscaldato elettricamente mostrerà un consumo “minore” sulla carta, grazie a un metodo di calcolo più favorevole. Un appartamento classificato E potrebbe così passare in D.
Uno strumento pubblico consente già di stimare questo cambiamento di etichetta a partire dal DPE esistente. Solo l’attestazione ufficiale dell’ADEME rende la nuova etichetta opponibile. Finché non viene ottenuta, è la vecchia classificazione a fare fede per ogni vendita o affitto.
Impatto concreto sulle transazioni
Un venditore di un alloggio elettrico mal classificato ha a volte interesse ad aspettare qualche mese. Ottenere una lettera di DPE può ridurre lo sconto applicato dagli acquirenti.
Il ragionamento inverso vale per un acquirente informato: negoziare ora un bene classificato E riscaldato elettricamente può costituire un’opportunità, se l’alloggio passa in D dopo gennaio 2027.
MaPrimeRénov’ ricentrata: quali lavori restano finanziati?
Il dispositivo MaPrimeRénov’ ha subito molte modifiche negli ultimi anni. La sua logica attuale privilegia la decarbonizzazione del riscaldamento. In metropoli, il percorso “per gesto” è stato ristretto, e diversi lavori isolati non sono più eleggibili, in particolare alcuni tipi di isolamento realizzati da soli.
L’obiettivo dichiarato è spingere i proprietari verso ristrutturazioni di ampia portata piuttosto che interventi puntuali. Perché questa scelta? Perché una ristrutturazione globale (isolamento, riscaldamento, ventilazione combinati) produce guadagni energetici nettamente superiori a un gesto isolato.
- La sostituzione di un riscaldamento a carbonio (gasolio, gas) con una pompa di calore o un apparecchio a basse emissioni di carbonio rimane il cuore del dispositivo
- I lavori di isolamento da soli, senza cambiamento di riscaldamento, sono molto meno coperti rispetto a prima nel percorso per gesto
- La ristrutturazione di ampia portata beneficia di aiuti più generosi, ma impone un accompagnamento da parte di un operatore autorizzato
Un proprietario locatore ha un interesse diretto ad anticipare questi lavori. Gli alloggi classificati G sono progressivamente vietati per l’affitto, il calendario si stringe, e nulla garantisce che gli aiuti attuali saranno rinnovati agli stessi livelli.
Nuovi modelli di contratti e regolamentazione degli affitti: il quadro giuridico si inasprisce
Il mercato locativo conosce anch’esso aggiustamenti normativi. Nuovi modelli di contratti (vuoti, arredati, coabitazione con contratto unico) integrano menzioni aggiuntive sull’occupazione dell’alloggio e una clausola risolutiva in caso di inadempienza. Si applicano ai contratti conclusi o rinnovati a partire dalla loro data di entrata in vigore.
Per un investitore locativo, la conseguenza è diretta: è necessario aggiornare i propri contratti. Utilizzare un vecchio modello di contratto espone a contestazioni in caso di controversie.
La regolamentazione degli affitti in discussione
Il dispositivo di regolamentazione degli affitti, applicato in diverse grandi città tra cui Parigi, si trova in un momento cruciale. Un rapporto recente prevede o la sua proroga, o la sua evoluzione verso un quadro più ampio.
Gli investitori in zone tese devono integrare questa incertezza nei loro calcoli di redditività. E la regolamentazione non si limita all’affitto di base: i supplementi di affitto, utilizzati per giustificare un superamento del tetto, sono oggetto di un controllo sempre più rigoroso.
Tendenze del mercato immobiliare in Francia: prezzi e volumi da monitorare
I prezzi immobiliari evolvono in modo molto disparato a seconda dei territori. Parigi mostra una ripresa dei volumi delle transazioni, mentre alcune città medie vedono i loro prezzi stagnare o diminuire leggermente.
- Gli immobili ben classificati al DPE (A, B, C) si vendono più velocemente e a un prezzo migliore rispetto alle “passoires thermiques”, ampliando un divario di valore che continua a crescere
- Il nuovo rimane sotto pressione: la costruzione fatica a ripartire dopo diversi anni di crisi, limitando l’offerta disponibile
- Le transazioni nel mercato dell’usato riprendono progressivamente, ma rimangono lontane dai volumi record osservati qualche anno fa
Il mercato immobiliare nel 2026 premia gli acquirenti che fanno i loro calcoli: verificare il DPE, anticipare il cambiamento del coefficiente elettrico, negoziare in base ai lavori da prevedere. I venditori poco informati sulla normativa energetica o frettolosi nel vendere perdono terreno nelle trattative.
