De vastgoedmarkt in Frankrijk bevindt zich in een periode van tegenstrijdige signalen. Aan de ene kant stijgen de transactievolumes weer ten opzichte van de laagtepunten die de afgelopen jaren zijn waargenomen. Aan de andere kant wordt de hypotheek opnieuw ingewikkeld: de productie van leningen en het aantal verstrekte kredieten daalt op jaarbasis, terwijl de rentevoeten stijgen.
Om deze bewegingen te begrijpen, is het nodig verder te kijken dan de krantenkoppen over de prijs per vierkante meter.
Hypotheek in Frankrijk: het herstel afgeremd door de rente
Wanneer de hypotheekrentes stijgen, daalt de leencapaciteit van huishoudens mechanisch. Bij een gelijke maandlast is het bedrag dat een bank vandaag bereid is te lenen lager dan dat wat een jaar geleden werd verstrekt.
De meest voorkomende oplossing is om de looptijd van de lening te verlengen. Deze verlenging maakt het mogelijk om een draaglijke maandlast te behouden, maar het verhoogt de totale kosten van de lening die over de gehele looptijd moet worden betaald.
Het effect op de markt is paradoxaal: de prijzen blijven stabiel omdat kopers technisch gezien nog steeds kredietwaardig zijn, terwijl hun reële koopkracht is gedaald. Om het nieuws over Ventes Immo te volgen, vormt deze spanning tussen rente en looptijden de rode draad van de markt sinds enkele maanden.
De eerste kopers zonder aanzienlijke eigen inbreng zijn de eersten die deze verkrapping ondervinden. Aan de kant van de investeerders verschillen de strategieën: sommigen stellen hun projecten uit, anderen profiteren van de situatie om de verkoopprijzen naar beneden te onderhandelen.
DPE en elektrische coefficient: wat verandert voor woningen verwarmd met elektriciteit
Heb je al opgemerkt dat een woning met een DPE-classificatie F of G met een significante korting wordt verkocht? Het energieprestatiecertificaat heeft tegenwoordig rechtstreeks invloed op de verkoopprijs. Een regelgevende wijziging zou echter het label van bepaalde woningen kunnen wijzigen, zonder dat er werkzaamheden worden uitgevoerd.
De conversiefactor voor elektriciteit moet op 1 januari 2027 van 1,9 naar 1,7 gaan. Concreet zal een woning verwarmd met elektriciteit op papier een “lagere” consumptie vertonen, dankzij een gunstigere rekenmethode. Een appartement met classificatie E zou zo in D kunnen veranderen.
Een openbaar hulpmiddel maakt het al mogelijk om deze wijziging van het label te schatten op basis van de bestaande DPE. Alleen de officiële verklaring van de ADEME maakt het nieuwe label afdwingbaar. Totdat deze is verkregen, geldt de oude classificatie voor elke verkoop of verhuur.
Concreet effect op de transacties
Een verkoper van een slecht geclassificeerde elektrische woning heeft soms belang bij het wachten van enkele maanden. Het winnen van een DPE-brief kan de korting die door kopers wordt toegepast, verminderen.
Het omgekeerde geldt voor een geïnformeerde koper: nu onderhandelen over een woning met classificatie E verwarmd met elektriciteit kan een kans zijn, als de woning na januari 2027 in D verandert.
MaPrimeRénov’ herzien: welke werkzaamheden blijven gefinancierd?
Het MaPrimeRénov’-systeem heeft de afgelopen jaren veel veranderingen ondergaan. De huidige logica geeft prioriteit aan de decarbonisatie van verwarming. In het vasteland is het “per gebaar”-traject ingekort, en verschillende geïsoleerde werkzaamheden zijn daar niet meer voor in aanmerking komend, met name bepaalde soorten isolatie die alleen worden uitgevoerd.
Het uitgesproken doel is om eigenaren aan te moedigen tot omvangrijke renovaties in plaats van incidentele ingrepen. Waarom deze keuze? Omdat een globale renovatie (isolatie, verwarming, ventilatie gecombineerd) veel hogere energiewinsten oplevert dan een geïsoleerde ingreep.
- De vervanging van een koolstofhoudende verwarming (stookolie, gas) door een warmtepomp of een laag-koolstofapparaat blijft de kern van het systeem
- De isolatiewerkzaamheden alleen, zonder wijziging van de verwarming, zijn veel minder goed gedekt dan voorheen in het per gebaar-traject
- De omvangrijke renovatie profiteert van genereuzere subsidies, maar vereist begeleiding door een erkende operator
Een verhuurder heeft een direct belang bij het anticiperen op deze werkzaamheden. Woningen met classificatie G worden geleidelijk verboden voor verhuur, de tijdslijn wordt strakker, en er is geen garantie dat de huidige subsidies op hetzelfde niveau zullen worden voortgezet.
Nieuwe huurcontractmodellen en huurprijsregulering: het juridische kader verhardt
De huurmarkt ondergaat ook regelgevende aanpassingen. Nieuwe modellen van huurcontracten (onbemeubeld, gemeubeld, gezamenlijke huur met een enkele huurovereenkomst) bevatten extra vermeldingen over het gebruik van de woning en een ontbindende clausule in geval van wanbetaling. Ze zijn van toepassing op contracten die zijn afgesloten of vernieuwd vanaf hun ingangsdatum.
Voor een verhuurinvestor is de consequentie direct: het is noodzakelijk om zijn contracten bij te werken. Het gebruik van een oud huurcontractmodel brengt het risico van betwistingen met zich mee in geval van een geschil.
De huurprijsregulering ter discussie
Het systeem van huurprijsregulering, toegepast in verschillende grote steden waaronder Parijs, bevindt zich op een cruciaal moment. Een recent rapport overweegt of het moet worden verlengd of evolueren naar een breder kader.
Investeerders in gespannen gebieden moeten deze onzekerheid in hun rendabiliteitsberekeningen opnemen. En de regulering beperkt zich niet tot de basis huurprijs: de huurprijsverhogingen, die worden gebruikt om een overschrijding van het plafond te rechtvaardigen, ondergaan een steeds striktere controle.
Trends op de vastgoedmarkt in Frankrijk: prijzen en volumes om in de gaten te houden
De vastgoedprijzen evolueren zeer uiteenlopend afhankelijk van de regio’s. Parijs laat een herstel van de transactievolumes zien, terwijl sommige middelgrote steden een stagnatie of lichte daling van hun prijzen ervaren.
- Goed geclassificeerde woningen volgens de DPE (A, B, C) verkopen sneller en tegen een betere prijs dan thermische doorlatende woningen, wat een waardeverschil creëert dat blijft groeien
- De nieuwbouw blijft onder druk: de bouw komt moeizaam op gang na meerdere jaren van crisis, wat het beschikbare aanbod beperkt
- De transacties in de bestaande bouw nemen geleidelijk weer toe, maar blijven ver verwijderd van de recordvolumes die enkele jaren geleden werden waargenomen
De vastgoedmarkt in 2026 beloont kopers die hun berekeningen maken: controleer de DPE, anticipeer op de wijziging van de elektrische coefficient, onderhandel op basis van de te verwachten werkzaamheden. Slecht geïnformeerde verkopers over de energie regelgeving of die gehaast zijn om te verkopen, verliezen terrein in de onderhandelingen.
