Le marché immobilier en France traverse une période de signaux contradictoires. D’un côté, les volumes de transactions repartent à la hausse par rapport au creux observé ces dernières années. De l’autre, le crédit immobilier se complique à nouveau : la production de prêts et le nombre de crédits accordés reculent sur un an glissant, tandis que les taux remontent.
Comprendre ces mouvements demande de regarder au-delà des gros titres sur les prix au mètre carré.
Crédit immobilier en France : la reprise freinée par les taux
Quand les taux de crédit immobilier remontent, la capacité d’emprunt des ménages diminue mécaniquement. À mensualité identique, le montant qu’une banque accepte de prêter aujourd’hui est inférieur à celui accordé un an plus tôt.
La parade la plus courante consiste à allonger la durée du prêt. Ce rallongement permet de conserver une mensualité supportable, mais il gonfle le coût total du crédit payé sur toute la durée du remboursement.
L’effet sur le marché est paradoxal : les prix se maintiennent parce que les acheteurs restent techniquement solvables, alors que leur pouvoir d’achat réel a baissé. Pour suivre l’actualité sur Ventes Immo, cette tension entre taux et durées constitue le fil rouge du marché depuis plusieurs mois.
Les primo-accédants sans apport conséquent sont les premiers à subir ce resserrement. Du côté des investisseurs, les stratégies divergent : certains reportent leurs projets, d’autres profitent du contexte pour négocier les prix de vente à la baisse.
DPE et coefficient électrique : ce qui change pour les logements chauffés à l’électricité
Vous avez déjà remarqué qu’un logement classé F ou G au DPE se vend avec une décote significative ? Le diagnostic de performance énergétique pèse aujourd’hui directement sur le prix de vente. Une évolution réglementaire pourrait toutefois modifier l’étiquette de certains biens, sans qu’aucun travaux ne soit réalisé.
Le coefficient de conversion de l’électricité doit passer de 1,9 à 1,7 au 1er janvier 2027. Concrètement, un logement chauffé à l’électricité affichera une consommation « moindre » sur le papier, grâce à une méthode de calcul plus favorable. Un appartement classé E pourrait ainsi basculer en D.
Un outil public permet déjà d’estimer ce changement d’étiquette à partir du DPE existant. Seule l’attestation officielle de l’ADEME rend la nouvelle étiquette opposable. Tant qu’elle n’est pas obtenue, c’est l’ancien classement qui fait foi pour toute vente ou location.
Impact concret sur les transactions
Un vendeur de logement électrique mal classé a parfois intérêt à patienter quelques mois. Gagner une lettre de DPE peut réduire la décote appliquée par les acheteurs.
Le raisonnement inverse vaut pour un acquéreur informé : négocier maintenant un bien classé E chauffé à l’électricité peut constituer une opportunité, si le logement passe en D après janvier 2027.
MaPrimeRénov’ recentrée : quels travaux restent financés ?
Le dispositif MaPrimeRénov’ a beaucoup bougé ces dernières années. Sa logique actuelle privilégie la décarbonation du chauffage. En métropole, le parcours « par geste » a été resserré, et plusieurs travaux isolés n’y sont plus éligibles, notamment certains types d’isolation réalisés seuls.
L’objectif affiché est de pousser les propriétaires vers des rénovations d’ampleur plutôt que des interventions ponctuelles. Pourquoi ce choix ? Parce qu’une rénovation globale (isolation, chauffage, ventilation combinés) produit des gains énergétiques nettement supérieurs à un geste isolé.
- Le remplacement d’un chauffage carboné (fioul, gaz) par une pompe à chaleur ou un équipement bas carbone reste le cœur du dispositif
- Les travaux d’isolation seuls, sans changement de chauffage, sont beaucoup moins bien couverts qu’avant dans le parcours par geste
- La rénovation d’ampleur bénéficie d’aides plus généreuses, mais impose un accompagnement par un opérateur agréé
Un propriétaire bailleur a un intérêt direct à anticiper ces travaux. Les logements classés G sont progressivement interdits à la location, le calendrier se resserre, et rien ne garantit que les aides actuelles seront reconduites aux mêmes niveaux.
Nouveaux modèles de baux et encadrement des loyers : le cadre juridique se durcit
Le marché locatif connaît lui aussi des ajustements réglementaires. De nouveaux modèles de baux (vides, meublés, colocation à bail unique) intègrent des mentions supplémentaires sur l’occupation du logement et une clause résolutoire en cas d’impayés. Ils s’appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à partir de leur date d’entrée en vigueur.
Pour un investisseur locatif, la conséquence est directe : il faut mettre à jour ses contrats. Utiliser un ancien modèle de bail expose à des contestations en cas de litige.
L’encadrement des loyers en question
Le dispositif d’encadrement des loyers, appliqué dans plusieurs grandes villes dont Paris, se trouve à un moment charnière. Un rapport récent envisage soit sa prolongation, soit son évolution vers un cadre plus large.
Les investisseurs en zones tendues doivent intégrer cette incertitude dans leurs calculs de rentabilité. Et l’encadrement ne se limite pas au loyer de base : les compléments de loyer, utilisés pour justifier un dépassement du plafond, font l’objet d’un contrôle de plus en plus strict.
Tendances du marché immobilier en France : prix et volumes à surveiller
Les prix immobiliers évoluent de façon très disparate selon les territoires. Paris affiche une reprise des volumes de transactions, alors que certaines villes moyennes voient leurs prix stagner ou reculer légèrement.
- Les biens bien classés au DPE (A, B, C) se vendent plus vite et à meilleur prix que les passoires thermiques, creusant un écart de valeur qui ne cesse de grandir
- Le neuf reste sous tension : la construction peine à repartir après plusieurs années de crise, ce qui limite l’offre disponible
- Les transactions dans l’ancien reprennent progressivement, mais restent loin des volumes records observés il y a quelques années
Le marché immobilier en 2026 récompense les acheteurs qui font leurs calculs : vérifier le DPE, anticiper le changement de coefficient électrique, négocier en fonction des travaux à prévoir. Les vendeurs mal informés sur la réglementation énergétique ou pressés de vendre perdent du terrain dans les négociations.
