Der Immobilienmarkt in Frankreich durchläuft eine Phase widersprüchlicher Signale. Auf der einen Seite steigen die Transaktionsvolumina wieder an im Vergleich zu dem Tiefpunkt, der in den letzten Jahren beobachtet wurde. Auf der anderen Seite wird die Immobilienfinanzierung erneut komplizierter: Die Produktion von Krediten und die Anzahl der vergebenen Darlehen gehen im Jahresvergleich zurück, während die Zinsen steigen.
Um diese Bewegungen zu verstehen, muss man über die Schlagzeilen zu den Preisen pro Quadratmeter hinausblicken.
Immobilienkredite in Frankreich: Die Erholung wird durch die Zinsen gebremst
Wenn die Zinsen für Immobilienkredite steigen, sinkt die Kreditaufnahmefähigkeit der Haushalte mechanisch. Bei gleichbleibender Monatsrate ist der Betrag, den eine Bank heute bereit ist zu verleihen, niedriger als der, der vor einem Jahr gewährt wurde.
Die gängigste Strategie besteht darin, die Laufzeit des Kredits zu verlängern. Diese Verlängerung ermöglicht es, eine tragbare Monatsrate beizubehalten, erhöht jedoch die Gesamtkosten des Kredits, die über die gesamte Rückzahlungsdauer gezahlt werden müssen.
Die Auswirkungen auf den Markt sind paradox: Die Preise bleiben stabil, weil die Käufer technisch gesehen zahlungsfähig bleiben, obwohl ihre tatsächliche Kaufkraft gesunken ist. Um die Neuigkeiten über Ventes Immo zu verfolgen, stellt diese Spannung zwischen Zinsen und Laufzeiten den roten Faden des Marktes seit mehreren Monaten dar.
Erstkäufer ohne erhebliches Eigenkapital sind die ersten, die unter dieser Verknappung leiden. Auf der Seite der Investoren gehen die Strategien auseinander: Einige verschieben ihre Projekte, andere nutzen den Kontext, um die Verkaufspreise nach unten zu verhandeln.
DPE und elektrischer Koeffizient: Was sich für elektrisch beheizte Wohnungen ändert
Haben Sie schon bemerkt, dass eine Wohnung, die im DPE mit F oder G eingestuft ist, mit einem erheblichen Abschlag verkauft wird? Das Energieeffizienzdiagnose hat heute direkten Einfluss auf den Verkaufspreis. Eine regulatorische Entwicklung könnte jedoch das Etikett bestimmter Immobilien ändern, ohne dass irgendwelche Arbeiten durchgeführt werden.
Der Umrechnungsfaktor für Elektrizität muss zum 1. Januar 2027 von 1,9 auf 1,7 sinken. Konkret wird eine elektrisch beheizte Wohnung auf dem Papier einen „geringeren“ Verbrauch aufweisen, dank einer günstigeren Berechnungsmethode. Eine Wohnung mit der Einstufung E könnte somit in D umschlagen.
Ein öffentliches Tool ermöglicht bereits die Schätzung dieser Etikettenänderung auf Basis des bestehenden DPE. Nur das offizielle Zertifikat der ADEME macht das neue Etikett verbindlich. Solange es nicht vorliegt, gilt die alte Einstufung für jeden Verkauf oder jede Vermietung.
Konkrete Auswirkungen auf die Transaktionen
Ein Verkäufer einer schlecht eingestuften elektrischen Wohnung hat manchmal ein Interesse daran, einige Monate zu warten. Das Gewinnen eines DPE-Zertifikats kann den Abschlag, den Käufer anwenden, reduzieren.
Das umgekehrte Argument gilt für einen informierten Käufer: Jetzt eine elektrisch beheizte Wohnung mit der Einstufung E zu verhandeln, kann eine Gelegenheit darstellen, wenn die Wohnung nach Januar 2027 in D übergeht.
MaPrimeRénov’ neu ausgerichtet: Welche Arbeiten bleiben finanziert?
Das Programm MaPrimeRénov’ hat sich in den letzten Jahren stark verändert. Die aktuelle Logik priorisiert die Dekarbonisierung der Heizung. In der Metropolregion wurde der „Gesten“-Weg eingeschränkt, und mehrere isolierte Arbeiten sind nicht mehr förderfähig, insbesondere bestimmte Arten von Isolierungen, die allein durchgeführt werden.
Das erklärte Ziel ist es, die Eigentümer zu umfassenden Renovierungen zu drängen, anstatt zu punktuellen Eingriffen. Warum diese Wahl? Weil eine umfassende Renovierung (Kombination aus Isolierung, Heizung, Belüftung) deutlich höhere energetische Einsparungen erzielt als eine isolierte Maßnahme.
- Der Austausch einer kohlenstoffhaltigen Heizung (Öl, Gas) gegen eine Wärmepumpe oder eine kohlenstoffarme Ausstattung bleibt das Herzstück des Programms
- Die Isolierungsarbeiten allein, ohne Heizungswechsel, sind im Gestenweg viel schlechter abgedeckt als zuvor
- Umfangreiche Renovierungen profitieren von großzügigeren Zuschüssen, erfordern jedoch die Begleitung durch einen anerkannten Betreiber
Ein Vermieter hat ein direktes Interesse daran, diese Arbeiten im Voraus zu planen. Wohnungen mit der Einstufung G werden schrittweise für die Vermietung verboten, der Zeitrahmen wird enger, und es gibt keine Garantie, dass die aktuellen Zuschüsse in den gleichen Höhen fortgeführt werden.
Neue Mietvertragsmodelle und Mietpreiskontrolle: Der rechtliche Rahmen wird strenger
Der Mietmarkt erlebt ebenfalls regulatorische Anpassungen. Neue Mietvertragsmodelle (leer, möbliert, Wohngemeinschaft mit einheitlichem Mietvertrag) enthalten zusätzliche Hinweise zur Nutzung der Wohnung und eine Kündigungsklausel im Falle von Zahlungsverzug. Sie gelten für Verträge, die ab ihrem Inkrafttreten abgeschlossen oder erneuert werden.
Für einen Mietinvestor ist die Konsequenz direkt: Er muss seine Verträge aktualisieren. Die Verwendung eines alten Mietvertragsmodells birgt das Risiko von Streitigkeiten im Falle eines Konflikts.
Mietpreiskontrolle im Fokus
Das Mietpreiskontrollsystem, das in mehreren großen Städten, darunter Paris, angewendet wird, befindet sich an einem Wendepunkt. Ein aktueller Bericht erwägt entweder eine Verlängerung oder eine Entwicklung hin zu einem breiteren Rahmen.
Investoren in angespannten Zonen müssen diese Unsicherheit in ihre Rentabilitätsberechnungen einbeziehen. Und die Mietpreiskontrolle beschränkt sich nicht auf die Basismiete: Die Mietzuschläge, die verwendet werden, um eine Überschreitung der Obergrenze zu rechtfertigen, unterliegen einer immer strengeren Kontrolle.
Marktentwicklungen im Immobiliensektor in Frankreich: Preise und Volumina im Blick behalten
Die Immobilienpreise entwickeln sich je nach Region sehr unterschiedlich. Paris verzeichnet eine Erholung der Transaktionsvolumina, während einige mittelgroße Städte stagnierende oder leicht rückläufige Preise erleben.
- Gut eingestufte Immobilien im DPE (A, B, C) verkaufen sich schneller und zu besseren Preisen als thermisch ineffiziente Objekte, was eine Wertlücke schafft, die stetig wächst
- Der Neubau bleibt angespannt: Der Bau hat Schwierigkeiten, nach mehreren Jahren der Krise wieder anzufangen, was das verfügbare Angebot einschränkt
- Die Transaktionen im Altbau nehmen allmählich wieder zu, bleiben jedoch weit hinter den Rekordvolumina zurück, die vor einigen Jahren beobachtet wurden
Der Immobilienmarkt 2026 belohnt Käufer, die ihre Berechnungen anstellen: DPE überprüfen, den Wechsel des elektrischen Koeffizienten antizipieren, je nach erforderlichen Arbeiten verhandeln. Verkäufer, die über die energetische Regulierung schlecht informiert sind oder unter Verkaufsdruck stehen, verlieren in den Verhandlungen an Boden.
